LOCAZIONE

Cos'è la locazione?
E' il contratto tramite il quale, il locatore, si obbliga a dare in godimento un bene mobile o immobile al conduttore o locatario, per un determinato periodo di tempo ed in cambio di un corrispettivo in denaro. Trattandosi di un "contratto consensuale" si perfeziona già al momento del raggiungimento dell'accordo, senza che occorra anche la consegna materiale della cosa.
Inoltre, la locazione, oltre ad essere un contratto consensuale, è anche un contratto ad effetti obbligatori, infatti, il conduttore, non avrà alcun diritto reale sul bene ma semplicemente avrà il diritto di usare e di godere quel determinato bene per un certo arco temporale.


Quali sono i diritti e i doveri del locatore?
L'art.1575 c.c. rubricato "obbligazioni principali del locatore" recita così: il locatore deve

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione
2. mantenerla in stato da servire all'uso convenuto
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione. 

Inoltre, altro dovere spettante al locatore, ai sensi dell'art.1576, è quello di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.


La cosa locata necessita di riparazioni
Se tali riparazioni non sono a carico del conduttore, questi deve darne avviso al conduttore.
Se tali riparazioni sono urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il rimborso, purchè avvisi il locatore.


Vizi della cosa locata: conseguenze
Ai sensi dell'art. 1578 c.c., se al momento della consegna della cosa locata, essa è affetta da vizi che ne diminuiscono (in modo apprezzabile) l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili.
Inoltre, il locatore, è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, a meno che non provi di averli, senza colpa, ignorati al momento della consegna.


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LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Risoluzione del contratto per inadempimento
Ai sensi dell'art. 1453 c.c., nei contratti a prestazioni corrispettive, allorchè uno dei contraenti non adempie le sue  obbligazioni, l'altro può chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
Inoltre, mentre la risoluzione può essere chiesta anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento, diversamente non può chiedersi l'adempimento quando è stata chiesta la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione, l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.


Diffida ad adempiere
Ai sensi dell'art. 1454 c.c., la parte può intimare all'altra parte inadempiente, per iscritto, di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà risoluto.
Tale termine non può essere inferiore a 15 giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine inferiore.
Decorso inutilmente il termine di cui sopra, il contratto è risoluto di diritto.


Inportanza dell'inadempimento 
Ai sensi dell'art. 1455 c.c., il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.


Clausola risolutiva espressa
I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto allorchè la parte interessata dichiara all'altra l'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva.


Termine essenziale per una delle parti
Ai sensi dell'art.1457, se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro 3 giorni. In mancanza, il contratto si intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.


Effetti della risoluzione
Ai sensi dell'art. 1458 c.c. la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.


La risoluzione pregiudica i diritti acquistati dai terzi? 
No. Infatti, l'art. 1458 comma 2, statuisce che: la risoluzione, anche se è stata espressamente pattuita, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.


Eccezione d'inadempimento
Ai sensi dell'art.1460 c.c., nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Tuttavia, non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.


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RESCISSIONE DEL CONTRATTO

Il contratto concluso in stato di pericolo
Ai sensi dell'art.1447 c.c. il contratto con cui una parte ha assunto obbligazioni a condizioni inique, per la necessità, nota alla controparte, di salvare sè o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, può essere rescisso su domanda della parte che si è obbligata

Rescissione per lesione
Qualora vi sia sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e tale sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto.

Inoltre, è importante ricordare che, l'azione di rescissione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto.

La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta.

Quando si prescrive l'azione di rescissione?
L'azione di rescissione si prescrive in un anno dalla conclusione del contratto. Tuttavia, se il fatto costituisce reato si applica l'ultimo comma dell'art. 2947.

E' possibile evitare la rescissione del contratto?
Si. Infatti, ai sensi dell'art. 1450 rubricato "Offerta di modificazione del contratto", il contraente contro il quale è domandata la rescissione può evitarla offrendo una modificazione del contratto sufficiente per ricondurlo ad equità.

Il contratto rescindibile può essere convalidato?
No, come afferma chiaramente l'art.1451 c.c.

La rescissione del contratto pregiudica i diritti acquistati dai terzi?
No, fatti salvi gli effetti della trascrizione della domanda di rescissione.

Dott. Pricoco Alberto

AZIONE DI ANNULLAMENTO

Ai sensi dell'art. 1441, l'annullamento del contratto può essere chiesto solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge.


Tale azione si prescrive in 5 anni. Quando l'annullabilità dipende dal vizio del consenso o da incapacità legale, il termine decorre dal giorno in cui è cessata la violenza, è stato scoperto l'errore o il dolo, è cessato lo stato d'interdizione o d'inabilitazione, ovvero il minore ha raggiunto la maggiore età.
Invece, negli altri casi, il termine decorre dal giorno della conclusione del contratto.


E' possibile convalidare il contratto annullabile?
Si. L'art. 1444 c.c. statuisce che, il contratto annullabile può essere convalidato dal contraente al quale spetta l'azione di annullamento, mediante un atto che contenga la menzione del contratto e del motivo di annullabilità, e la dichiarazione che si intende convalidarlo.
Inoltre, il contratto è pure convalidato, se il contraente al quale spettava l'azione di annullamento vi ha dato volontariamente esecuzione, pur conoscendo il motivo di annullabilità.


Quali sono gli effetti dell'annullamento nei confronti dei terzi?
Ai sensi dell'art. 1445 c.c., l'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento.


Dott. Pricoco Alberto

VIZI DEL CONSENSO

Ai sensi dell'art. 1427 c.c., nell'ambito di un rapporto contrattuale, il consenso dato per errore, estorto tramite l'uso della violenza o carpito con dolo, può comportare l'annullamento del contratto.



Per quanto riguarda l'errore, esso è causa di annullamento contrattuale quando è essenziale e riconoscibile dall'altro contraente.

Quando l'errore è essenziale?
Ai sensi dell'art. 1429, in sintesi, l'errore è essenziale quando:

• riguarda la natura o l'oggetto del contratto
• è determinante del consenso
• cade sull'identità o sulle qualità dell'altro contraente, sempre che tali errori siano determinanti del consenso
• trattandosi di errore di diritto, ha rappresentato la ragione unica o principale del contratto.

L'errore di calcolo può dar luogo ad annullamento del contratto?
Ai sensi dell'art. 1430, l'errore di calcolo non può dar luogo ad annullamento contrattuale bensì a rettifica, a meno che si tratti di errore sulla quantità ed è stato determinante del consenso.

Quando l'errore è riconoscibile?
Ai sensi dell'art. 1431, l'errore è riconoscibile quando, in base al contenuto, alle circostanze del contratto o alle qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza lo avrebbe potuto rilevare.

E' importante rilevare che, la parte caduta in errore, non può chiedere l'annullamento se, l'altro contraente, abbia offerto di eseguire il contratto in modo conforme a quanto prestabilito in sede di conclusione del contratto. (vedi art.1432 c.c.)


Esaminiamo adesso la violenza. Ai sensi dell'art.1434, la violenza è causa di annullamento del contratto, anche qualora sia esercitata da un terzo.

Caratteri della violenza:
Ai sensi dell'art. 1435 c.c. la violenza deve essere tale da impressionare una persona sensata e farle temere di incorrere in un male ingiusto e notevole.

Il timore riverenziale può essere causa di annullamento del contratto?
No. (vedi art.1437 c.c.)

La minaccia di far valere un diritto può esser causa di annullamento del contratto?
Soltanto quando è diretta a far conseguire vantaggi ingiusti.


Infine, esaminiamo il dolo. Ai sensi dell'art.1439, il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato. Inoltre, quando i raggiri sono posti in essere da un terzo, il contratto è annullabile se essi erano noti al contraente che ne ha tratto vantaggio.

E' importante menzionare l'art. 1440 rubricato "dolo incidentale": se i raggiri non stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, infatti, anche senza tali raggiri, esso sarebbero stato concluso. Tuttavia, il contraente in mala fede risponde dei danni.

Dott. Pricoco Alberto